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欧阳日辉的博客

公共政策的关心者——心忧天下,敢为人先,经世致用,实事求是

 
 
 

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湖南省宁远县人。国民经济学博士、财政学博士后,中央财经大学中国发展和改革研究院副研究员、硕士生导师。曾经在人民出版社从事了7年的图书策划、编辑和出版工作。

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2008-2009中国房地产年会:成思危副委员长演讲  

2008-12-22 14:52:26|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2008-2009中国房地产年会

暨改革开放30年背景下中国地产之变

2008-2009中国房地产年会:成思危副委员长演讲

 

下面我们就等待成思危先生的主题演讲,上一次我们听到成思危对中国房地产的观点的时候也是中国房地产报的开的颁奖晚会。现在为止您的观点到底变了没有我们现在倾听有请。

  成思危:各位嘉宾、各位朋友,刚刚主持人说了,我上次的演讲我想我的回答观点没有变,而且事实证明我的观点,我认为起码不是错的。当时我讲了一句话说在当前的形势下,发展房地产业有着特别重要的意义,所以我估计政府会跟进一步支持中国房地产业的发展。现在大家可以看到这是最近出台一些政策,都是沿着这个方向促进中国房地产业进一步的健康,稳定的发展。

  我的理由当时讲到就是这样,因为美国次贷危机引起的金融海啸,从战略危机到流动性危机,然后到信用危机。信用危机实际上是一个信心和信任的危机,所以从9月15日,美国华尔街三大事件,罗曼兄弟倒闭,美林被收购,AIG向政府紧急求援,危机发展是非常迅速,速度之快,扩散之广,规模之大是人们难以预料的。那么这个危机是从美国向世界各国蔓延,而且从虚拟经济领域向实体经济领域蔓延。为什么会向实体经济蔓延?因为这个信用危机造成信心危机和信任危机,就使得银行不敢贷款,银行惜贷,为什么?他不放心,包括银行之间拆借都非常谨慎。投资者膝头因为怕遭到损失,看美国股市和中国股市有一些上市公司每股价格,低于每股的现金量,这种股是值得买的,但是人们还是不敢买,说到巴非特胆大的人买了一些。消费者由于看到经济前景不好,所以他就是舍不得买东西,这样就是说可不买尽量不买了,这样因素实体经济肯定大幅度的下滑。因为大家知道银行不贷款,投资人不投资,消费者不消费经济增加能拉动上去。

  那么,从世界经济来看,明年可能是最困难一年,中国经济明年也是最困难的一年。今年上半年实际上有些人对次贷危机还是比较乐观。美国一季度是0.9,二季度2.9,所以他们觉得次贷危机差不多过去了。但是三季度风云突变,美国经济从2.9找到到负的0.5,那么估计四季度很可能一二季度估计还是一个负增长。按照经济学定义两个季度负增长,就是属于衰退。美国经济可能就是已经是面临衰退,我们等着四季度数据我估计还是负的,这样就已经面临衰退。

  根据世界银行最新发布预测,那么,我在综合了一些其他方面资料,大概明年欧美经济增长速度是负1%到正的1%,发展中国家的增长速度大概是4.5%,全世界的增长速度大概是0.9%。这个是从1983年以来最低的,那一年最低了,83年以来最低一年增长速度。

  中国的经济大家知道,前三季度我们是9.9%,去年同期是12.2%掉2.3个百分点,大家觉得掉的不多。大家分季度看,问题就看出来了严重性,去年四季度我们是11%,今年一季度1.6,10.1,三季度9%,一季度比去年一季度掉0.4,0.5,三季度比二季度掉了0.1%。四季度怎么样?现在按这个速度预测的话,我看四季度8不一定保得住,很肯定是7到7.5,但是我声明是预测是永远不会太准。明年也可能是非常困难,因为我们是经济下滑惯性刺激经济,中央政府启动四万亿经济计划有一个过程,需要一个时间。在这种情况下,中央果断启动刺激经济计划,今年1000亿基本下去,明后两年四万亿。

  大家知道拉动经济是“三架马车”投资消费是净出口。根据去年数据,我们投资对经济增长贡献39%,消费对经济等于贡献38%。净出口对经济增长的贡献23%,大概是这三个数字。那么现在三个东西我们要启动经济要从这三个地方着手,那么投资四万亿投资下去目的就是拉动生产资料和需求,拉对生产资料和内需。因为投资到基础建设,搞这些必然带来就是拉动钢材、木材、水泥、生产资料的生产,同时可以有更多提供更多的就业岗位。因为就业是我们明年面临非常重大的问题,我们现在每年要解决1100万人的就业问题。但是当经济增长率下降的时候,每下降1个百分点,很可能要丧失100万就业,这是相当大的问题。就业不仅仅是经济问题,影响到社会稳定,所以最后是政治问题。所以拉动的时候一定是注意同时要注意拉动就业,就业人多,同样消费能力增强,也就促进消费。那么净出口我今天不细讲了,净出口我们采取了提高出口退税率,纺织品服装等等的数字退税率,增加出口竞争能力,那么现在关键是消费,这一块怎么办?消费这一块是喊了多年要拉动内需,拉动消费,但是它总哪一拉起来,为什么,这个分析了。第一就是要提高人民购买力,没有购买力怎么消费,人们的收入大家知道除了吃饭等等,必须的恩格尔系数之外可支配收入里面,这个是如果越多,消费能力就越大,要提高人们购买力各种说法都有。有是说要提高工资,有说提高个人的缩水起征点,提高低保的额度。昨天我看网上有人说为什么不一人发1千块就可以拉动1.3万亿消费,想法很好但是能不能做到。

  那么,从现在来看提高工资可能比较困难,因为财政收入大幅度减少,但是我个人认为建立工资随着劳动生产力提高而提高,随着物价指数而提高制度化这是必要的。因为道理很简单,劳动生产力提高财富多了,给劳动者的报酬要让他分享这个成果。再一个物价随着物价增长提高工资也是必须的,但是我们现在没有建立这方面制度化,所以我觉得应该建立制度化,但是可能需要一个时间。

  提高个人所得税起征点大家取得共识,我估计大概这个政策会出台,至于提到多少现在有不同的意见,有的说是5000,有的说是3000,中央最后怎么定,提高低保补贴已经实现了。但是光提高购买力,增加工资是不是一定能够促进消费,不一定,因为里面还有三个问题。第一问题是观念的转变,美国人是明天的钱今天花,我们中国人是今天的钱存到明天花。这说明美国过度消费导致金融危机原因之一。但是我们过度储蓄拉动消费就困难了,朱镕基有一次说,他是副总理在人大做报告,说给你涨了工资不要存银行而去消费,消费就是爱国这个道理很简单。你给他涨了工资,提高个人所得税起征点,甚至给他发一千块钱,他还是放到银行。另外加强我们保障体系,失业医疗,养老,这个教育等等方面,要加强保障,不加强保障很难消费。

  第三,也是最重要是你要让他有消费的欲望,让他愿意消费,有新的消费点,现在温饱问题基本解决,你说让他买一件衣服,鞋子经济拉动作用。最大的拉动是住房,这就是我在12月2日特别强调,最大打动拉动就是住房,因为住房有四个特性,作为一个商品有四个特性。第一个特性人们必须,是一个必须品,衣食住行是必须的,谁都要住房,这是第一个。第二是他耐用性,住房看它一般的是50年,所以人们买新房原来有房子人买新房往往不是因为旧的破了,而是因为他的收入提高了,或者他的其他的原因而去买新房。第三是保值性,住房对于相对来看比汽车价钱贵得多,所以一套住房拉动经济的作用肯定是比你多买十套衣服作用大得多。最后是它的不动性,住房搬家不能不走,当你工作调动,当你想换一个好的一点社区的时候,把原来房子卖掉。所以住房的需求是从这几个方面都会产生一种需求,再加上住房还有投资的作用,投资保值的作用。所以住房需求始终是存在的,所以这一点我们要看到。

  那么住房拉动作用也是非常明显的,我在2000年出了一本书,我和一些专家学者写的一本书就是《中国住房的改革和完善》。这个里面我们曾经谈到就是每100块钱住房的投资,可以拉动170到220块钱的消费。那么,在这个方面看拉动作用是非常明显的,而且既拉动生产资料的需求,而拉动消费资料的需求。生产资料需求钢材、水泥,大概要一般买家具,窗帘这些东西。另外拉动第三产业,因此他要搬家,搬家要运输有关的服务,所以住房对消费拉动作用,对需求拉动作用是非常明显。另一方面住房建设解决就业问题也有很多多帮助,每一万平方米住房建设需要100个劳动岗位,所以我12月2日说我认为在当前为了应对金融危机发展房地产事业是一个非常重要的,在当前特别是重要的。

  那么,现在大家可以看到从政府方面,也再三强调发展房地产重要意义,同时政策方面出了一些新出台一些新的政策。那么,当然刚才我听,但是我也听到一些说法,因为政府这次确定四万亿有9千亿是投入保障性住房建设。所以有的人可能担心,是不是政府会不说垄断,政府会不会过渡占有市场,我个人认为这个问题我们要客观的看。因为我认为住房问题是两方面,一类是保障性,一类是市场性,这是原来住房制度的设计就是这样。廉租房,经济适用房和商品房,廉租房属于保障性的住房,但是它的保障作用可能不一样。但是由于当时的政策设计,不够细,在执行上有偏差,因为从地方上当时是愿意建经济适用房,因为经济适用房效益比较好,但是经济适用房条件又不是太明确,廉租房建设相对滞后,现在看情况变化。由于廉租房国家大量投入,现在地方政府趋向于热衷建廉租房不建经济适用房是政策造成行为变化,不管怎么说保障性住房建设是政府的责任。让人民住有所居,是政府的责任,为了完成政府责任,我觉得这个廉租房是我们首先要解决。因为是保障最低收入人问题,城镇居民是1.8亿户,那么真正困难的属于低保住房困难或者没有住房,或者住房条件很差。我们假如调查是820万户,最近我看到数字下降了一点是750到780万户,解决这部分人的住房是政府首要任务。那么这部分人的住房如果按40平方米算是,这个我认为在2010年以前是应该完全有可能解决的。

  那么,建这么多廉租房,政府不可能自己去建,还是要依靠一些开发商,依靠一些工程建设单位,所以这也不是说政府负了责任并不等于说把市场全部由政府垄断,当然如果要让这个开发商的建设单位建保证有一定的利润,否则的话它不愿意做。

  所以我认为这是刚才讲到要看到建保障性住房我们也是可以有所作为的,这是问题一个方面。当然经济适用房的问题比较复杂,我们明天有一个建设部一个会,每天上午新闻发布会明天讲,今天没有时间讲。另外一方面看保障性住房只能是保障少数困难群体,现在往往有很多人希望把这个保障能够扩大,扩大它的覆盖面。但是坦率的说,无论从政府财力和实际的情况来看,是不可能那样做,而且这样做结果可能产生一些不好副的作用。我认为先解决800万户左右的廉租房的问题,另外再解决一些这个经济实在没房子住或者住房条件非常差的中低收入人群,用经济适用房的方式解决,而且收入不能只算是他的公司,要算他的财产。他如果自己有住房,他的部分应该也是财产,因为你给他经济适用房以后他应该把这部分房子或者是交给政府,或者是采取什么方式。另外经济适用房不应该完全产权,等于大家会搭便车这样大家想经济适用房是政府补贴的部分,产权不是你个人得,你要上市卖的话,应该把这个部分卖过去,等等这些反正政策要做一些考量。

  但是我觉得商品房的发展应该说还是有前提的,因为有人说买不起房,实际要客观分析,所谓买不起房子好几种原因,一种确实买不起政府保障这没有问题。第二原因还买起实际上并不是没有房子住,是想买第二套房子。那么买第二套房子他觉得这个条件太高,原来政策限制比较严,现在来看在放宽这个问题解决了。第三种说买不起房的人,其实是希望政府打压房价,房价越降,他买房花的钱就越少,这个可以理解。但是房价有一个合理区间,合理区间做到几方面多赢,政府、开发商、消费者、银行、建设单位,五方面都要多赢才行,如果损害一方面利益就不可能持续发展。比如说把房价压特别低,开发商都不卖了,所以这个就是要做到五方面能够共赢找一个合理的平衡点。

  所以我曾经讲过,你要买房,你确实没有房子住,你有买房子条件你就赶快买,因为你确实没有房子住你要买,第二因为你这个房价从长远看还是要涨的,因为劳动力,原材料等等价格在涨,土地价格在涨。那么第三有消费效率问题,过两年你埋头,这两年你享受不到,现在多数人心理还是持币待购,这种预期,不改变房地产市场是很难回暖。所以我们要进一步改变这种预期。那么我们估计随着中央政策出台,明年下半年我认为房地产市场是有可能回暖的这就需要这个从政策上,而且从具体的政策的实施安排上,从人们的观念上从银行等等方面的支持上共同努力,来解决这个问题。

  当然我们明年面临是一个研究的局面,但是我想我们大家都团结一致共渡时间,那么这里面非常重要就是通过发展房地产业来拉动消费,保增长,保就业。那么房地产企业本身在这种形势面前也需要提高自己竞争力。我在国资委一个会上讲过,危机危机,即有危又有机,在这种情况要想办理提高自己竞争力。那么竞争力来说有广义、狭义的,狭义竞争力是四个,价格,一个是质量,一个是交工期、还有是售后服务。单评价格竞争不行,还有非价格竞争,质量要好,交工及时,同时售后有问题要进行周到的服务。只有这样才能打造你的品牌,才有使企业能够可持续发展。广义竞争力包括更广,一个是包括科技创新能力,一个在绿色建筑,在房子的设计等等方面,不断创新。包括你的融资能力,你的有信用在银行可以融到资,包括你及时调整你的战略能力。现在来看我认为很可能是90平方米以下这样的房子的需求会增加,因为我们也要倡导适度消费,所以提高竞争力是非常重要措施。

  同时这个在现代情况下跌的时候,经济减缓的时候,我们特别要注意就是要在苦练企业内功、加强管理、降低成本、提高劳动者的技术素质,这也非常重要。所以这样正好是一个加强管理,培训一很好的机会。第三是引进人才,进一步改善队伍的整体素质的能力。第四是通过兼并,重组调整结构的机遇,因为现在资产价格比较低。那么我们房地产企业往往是现在是大中小都有,小的企业它的抗风险能力比较差,融资能力差,但是它掉头比较灵活。但是从长远看,通过兼并重组,形成一些强有力的房地产的开发集团还是非常有必要,在现实情况下由于小企业遇到资金困难,遇到各方面的困难,兼并重组正是一个好的机会,同时是你战略定位好机会,到底把你主要的开发的产品定高端,终端还是低端是一线城市还是二线城市,正好是调整你战略的机会。

  所以总的说我想就是中国房地产业的30年发展对中国经济,起很大的贡献,在当前保增长,就业的这种要求下中国的房地产业,将会起更加重要的作用,同时我认为也会受到政府的支持。另一方面房地产业本身要注意提高自己的竞争力,利用这个机会,来加强管理,降低成本,提过素质,引进人才,调整战略,我相信冬天来了,春天也不会远了。我在广东11月22日在广东讲,我认为2011年世界经济会复苏,23日APEC国家首脑认为金融危机18个月结束,不管是18个月,还是我说的两年早晚会过去。

  所以我说乌云终究将过去,阳光总会笼罩大地,所以大家共努力迎接2011年新的一轮世界经济和中国经济的春天。谢谢大家。

 

  主持人:在隆重纪念改革开放30周年的历史时刻,中国地产人又一次遇到新起点、新接力、新拐弯。为此,本着团结一心,重聚信心,温和发展,再图伟业的宗旨, 我们特此向中国房地产全行业发出"承接改革成果 再续地产文明"的倡议,以求在这个特殊的经济形势下,为行业的健康理性发展形成包括政府、行业、舆论和购房者在内的广泛共识。

  我看到各位嘉宾在今天参会签到处也都陆续留下了各自的签名,在倡议板上郑重写下了自己的诺言与期望(主持人摘录2条宣读)。

  1. 中国房地产业在改革开放30年的历史背景下,从无到有,从小到大,获得了巨大发展,为中国的安居乐业作出了应有贡献,让国民"居者有其屋"的权利得到充分体现。

  2. 正在发生的全球金融危机冲击波,是对中国房地产业的一次洗礼。房地产行业事关经济全局和社会稳定,我们将以此为契机,停止不利于行业发展的一切争论,积极面对市场变化,以理性、负责的态度,重新赢得市场和购房者的理解和尊重。

  3、在将要到来的2009年,我们愿以更积极、更开放、更创新的心态,与政府部门、经济学界、社会组织、媒体及广大购房者建立真诚的合作关系,为中国房地产行业的健康文明发展竭尽全力。让我们全行业的人携起手来,展开信念重塑、信心恢复和信任再建。

  感谢各位的参与,2008-2009中国房地产年会到此结束,让我们明年再见。

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