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欧阳日辉的博客

公共政策的关心者——心忧天下,敢为人先,经世致用,实事求是

 
 
 

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湖南省宁远县人。国民经济学博士、财政学博士后,中央财经大学中国发展和改革研究院副研究员、硕士生导师。曾经在人民出版社从事了7年的图书策划、编辑和出版工作。

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2008-2009中国房地产年会:嘉宾对话  

2008-12-22 14:50:59|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2008-2009中国房地产年会

暨改革开放30年背景下中国地产之变

2008-2009中国房地产年会:嘉宾对话

 

主持人:我们先问一问操盘的人,先问一问沿海吧!

  成实:看看我这个头你就知道怕不怕冷了。

  总体讲特别是今年以来大家看到形势是有目共睹形势不是那么乐观,但是最近,问我现在的感受,最近在这一两个月,11月份以来有一点迹象北京,上海,深圳一线城市有回暖迹象。因为我们在这儿几个区域都是有布局的。

  主持人:二线城市让鑫苑来说吧!

  杜孟:西南地区东南地区都有投资,中原投资比较小,我们在过现在有累计开发21个楼盘,主要是二三线城市,以二线城市为主,以住宅为主。是中国房地产市场在二线城市的主流,占全国年度开发面积46%,已经超过了一线城市的这几个大都市。

  主持人:我们能得一个结论吗?二、三线城市比一线城市日子好过得多。

  杜孟:也不能这么说。也冷。比一线城市好一点。八

  主持人:你觉得下一步呢?

  杜孟:我认为也会比一线城市好一些,因为房地产走势一线向二线城市,二线索开发面积刚才说已经超过了一线城市开发面积。而且房地产企业以及市场在形成,我们二线越来越像大都市靠拢。

  主持人:我们让中坤的焦总说一下。

  焦青:当时我们做销售很热的时候我们看到市场的风险性,大部分都出手。

  主持人:现在做住宅前景非常的风险可怕,做住宅风险比较大做商业旅游地产还是比较舒服一些。

  焦青:我觉得大家的压力都很大,但是因为前几年我们两大板块,一个是旅游和商业,已经向商业转。我们现在做的旅游和商业方面影响相对小一些,但是影响观望情绪对资金压力楼盘走势影响还是有的。

  主持人:大家都是同行,刚才两位同行现在焦青对同行有没有,你是做旅游地产,商业地产多一些,他的前提是遮荫兄弟你看形势,你对另外两位从业的哥们有什么提醒?

  焦青:住宅明年压力还是大,国家大面积保障住宅出来,对一些商业开发商压力很大,但是我觉得商业地产相对来说影响小一些,但是我认为也是一种机遇和挑战并存。我觉得在这个过程应该把企业内功练好,借着危机这个关键时刻进行自身调整。像我们推迟开业的原因就是想,毕竟面临调整,商户也进行相应调整,在真正进入游戏之前你自身洗牌对今后的发展还是非常有利的。

  主持人:我们问问牛主任,大家对于2009年的房价,大家认为整个房价是一个什么样的局面,前面听王主任说了说,认为总会有兜不住的一天,总会找到一个平衡点,那未来整个住宅的房价会是一个什么模样?

  牛凤瑞:我从来不认为房价是我们学术应该关注的焦点,房价是市场配制资源基本条件,房价是我们分配住房资源最有效率公平的杠杆。房价问题我不敢说,为什么?房价问题是市场供求关系双方说了算,而不是我说的,

  主持人:您就从消费者角度来说?

  牛凤瑞:我要买房子当时我希望房价越便宜越好,我如果是卖房子我当然觉得房价是越高越好。还也供求双方博弈结果形成价格是真实的价格,平时我们说的房价,你问他卖不出去,是要价,我想2000块钱在北京买房,买不着。

  主持人:您预测一下房价?

  牛凤瑞:要是我预测好房子跌不下来。除非你房子开发得烂。

  主持人:倪主任是研究城市化进程,这方面有很强发言权,大家把整个房地产发展刚性需求归结为城市化的发展,当地这个房价发展成什么样?

  倪鹏飞:现在正处在过程至今,因此房地产发展,房价上升是一个必然趋势。我前一段时间看到很多争论,我想这个关于这个问题应该把它从长期和短期,从真实需求和总体需求分开来说。从长期的角度来说,中国房地产应该是波动性增长,它的价格也是波动性增长。那么短期角度来说,可能在一个时期,由于供求双方博弈,在一定时期可能涨快一些,高一些,形成了泡沫。那出现这种情况,不排除在下一个时期出现房价下调的可能性,如果现在用这个理论现在已经变得状况。

  要让我分析一下,我是这样认为的。应该说今年2008年是一个从房价角度是一个相斥阶段。如果不是金融危机的话,现在包括开发商的一些观点,我想在国家宏观调控大逆转之前,但是在最近几个月由于美国次贷危机,中国经济形势和宏观政策出现了非常大的逆转,这个逆转定位来到房地产发展,包括对房价的径向,应该还是比较复杂的。首先想强调一点,这一次的为了扩大内需和上一次扩大内需背景是完全不一样的。那一次扩大内需的时候,我们强调用房地产带动,强调房地产作为经济增长点。为什么?因为当时房地产还没有启动,价格还没有上来。一旦有一些措施房价就上来,现在房地产已经处在一个要下行的状态,产生的新的政策出台。新的宏观政策出台扩大内需,落实在房地产上面。所以它就是结构性的,首先是住房社会保障这一块,实际上是政府支出,所以政府积极财政政策,属于在财政支出内容。他大规模投资对总体房地产来说是对房地产经济带动是一个积极促进作用。

  主持人:我们听一下岳颂东局长。回答房价的问题吧。

  岳颂东:房价说是往上走还是往下走,就没有一个范围是不行的,我们说哪个城市,说哪个楼盘。

  主持人:具体一点在北京。

  岳颂东:在北京那个楼盘我还能估计一下,中国的房价是往上走还是往下走确实是有问题,一线城市还是二线城市等等。

  主持人:我来问您是明年通州,

  岳颂东:我必须去通州考察一下。

  主持人:今年CBD华贸。

  岳颂东:咱不要这么谈,我倒想谈谈大趋势。我很同意这位老板说,总的来看房地产的气侯是高田滚滚寒流急,但是大地微微暖气吹,两条应该看到。过去是金九银十,现在是冷九寒十。另外这次为什么冷九,寒十?好几个因素叠加,前一阶段房地产房价往上涨,确实有合理的部分,确实有一定的泡沫。曾经有一个老板给我说过,现在房价涨来我自己都不好意思,那个年代确实是这样,一个礼拜一个价,一个月一个价,凡是能卖出去就涨。他自己都弄的不好意思了,在那样一个长期往上涨的时候现在回落,回调是必然的。

  前面相当两年时间一直往上走,现在往回调,这是必然的,即使没有金融危机,没有国家政策也是会往下落。再加上外面大气候,整个由于金融危机造成的,我们现在国内出现倾向回落,这个不仅是房地产业,各个行业,钢铁,煤炭也是如此。那整个各个行业都回落情况下,房地产房价回落又是必然其中的。比如说我们看房价,如果是购买力非常旺盛,那房价肯定往上走,现在出口受阻,民工回潮等等,房价往下走又是一种叠加。

  主持人:我们今天下午等很长时间另外一位嘉宾成思危嘉宾已经到场了,我们先欢迎一下,成思危先生。我们现在请几位嘉宾是很尖端的人,大家来探讨09年整个重要性房地产房价,企业拐点到底是什么样的趋势,刚才岳局长决绝来谈房价,我们再用三分钟时间讲一下。

  主持人:09年时候大家觉得房地产企业会不会出现倒闭潮。

  岳颂东:倒闭潮肯定有,但是潮多大,说百分比,是50%、还是30%,还是10%算倒闭潮。我说倒闭就是没有金融危机生老病死,金融危机比过去多倒闭一些也是正常。但是是不是倒闭潮不能笼统的说,必须说哪城市,哪一个地区,哪一个地方。

  成实:我觉得中国政治和金融环境,以及中国企业成长环境,决定中国房地产企业具有比较强的抗危机能力,所以说会不会有倒闭潮出现个别倒闭是有可能的。不会有大规矩规模。

  杜孟:我相信倒闭潮不会出现。

  牛凤瑞:应该说中国经济又好又快发展基本面没有变化,我一直还是坚持这个观点,中国房地产几十年形势还没有过去,我们面对不是严冬而是倒春寒。

  倪鹏飞:倒闭潮风险还是存在的,所以希望企业做好准备及时做出调整,也希望政府要采取相关的措施,采取一些预防的措施。

  主持人:你觉得比例是多少?20%以上?

  倪鹏飞:如果出现倒闭潮,你认为是多少就是多少。

  主持人:我认为1%。

  焦青:我认为倒闭也是一种调整,大家应该面对,在金融海啸情况下闯过去是英雄,倒下来也不一定是狗熊。另一方面,只要大家努力坚韧,包括有信心我们争取都能闯过去。

  主持人:最后一个问题,明年企业应该怎么办,企业包括房地产企业,您准备怎么办,

  焦青:一方面对现在当前金融环境,包括政策环境加快调整,整合内部、加紧学习,把企业战略规划经过这次金融危机企业战略进行重新调整,这样才有可能适应新的环境。

  倪鹏飞:一个是把自己企业素质提升,第二赶快降价销售。

  牛凤瑞:我尊重每个老板自己的想法。

  杜孟:我认为很难是千篇一律,或者大家都一样的,但是今天我认为是一种常态,那么过去因为形势太好了。说在这种常态中怀着逆势中怎么学会生存,我认为适合市场发展调整。

  成实:顺应形势、苦练内功、盯住现金留。

  岳颂东:中央吹什么风你就用什么帆,跟着中央政策走,中央把9千亿资金放在保障性住房我们为什么要搞别墅呢,对保障性住房完全有文章可以做。第二我们不见得非要一线城市我们可以上县下乡,还有很多方式可以渡过。另外资金链要断的时候,可以找抱团取暖,可以相互参股,把资金链盘货等等。另外还有当机立断,我就降价,我竞地。很多方式每个企业情况不一样,不能说一招对每个企业都合适。每个企业都有自己的要念的经,根据你有利调整不利条件,外面各种条件最后形成一个很好的对策,一个综合性的对策。因为现在变量不确定因素比较多。像打台球一样,把整个台子每个球看好了,再打。每个企业情况都不同,但是有很多路可以走,并不是我们现在就是死路一条了。危机当中又有机遇,就看你怎么利用它。

  主持人:好,谢谢台上的6位嘉宾。

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